El 26 de septiembre de 2025 se publicó en el Periódico Oficial del Estado el Decreto 107, mediante el cual se adicionan disposiciones al Código Civil de Nuevo León en materia de arrendamiento, específicamente en el Capítulo IV «Del Arrendamiento de Fincas Urbanas».
Reforma al artículo 2346
El decreto incorpora dos nuevos párrafos al artículo 2346, que ahora establece:
(REFORMADO, P.O. 26 DE SEPTIEMBRE DE 2025)
Art. 2346. – La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos.
El arrendador estará obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. Se considerará también como recibo aquel que demuestre de forma fehaciente el pago de la renta.
El arrendador no podrá exigir más de una mensualidad de renta a manera de depósito.
Este cambio impactará tanto en contratos actuales como futuros. La disposición aplica a arrendamientos habitacionales, industriales y comerciales.
Adición del artículo 2346 BIS
También se incorpora el artículo 2346 BIS, con el siguiente contenido:
(ADICIONADO, P.O. 26 DE SEPTIEMBRE DE 2025)
Art. 2346 BIS. – Para el caso de fincas urbanas destinadas a la habitación, la duración del contrato de arrendamiento será de 6 meses para arrendador y arrendatario, el cual podrá ser prorrogable a voluntad de las partes.
Adicionalmente, la renta deberá estipularse en moneda nacional y únicamente podrá ser aumentada de manera anual, dicho incremento no podrá exceder del 10 % de la cantidad pactada como renta mensual; para lo anterior se deberá celebrar un nuevo contrato.
Esta disposición aplica exclusivamente a arrendamientos de uso habitacional. En consecuencia:
● La duración mínima será de seis meses, con posibilidad de prórroga si ambas partes lo acuerdan.
● La renta debe pactarse en moneda nacional.
● Los aumentos sólo podrán realizarse una vez al año y sin exceder el diez por ciento de la renta original.
● Cada incremento requerirá celebrar un nuevo contrato.
Los cambios buscan generar mayor certeza y protección para arrendadores y arrendatarios.
Necesidad de adecuar los contratos vigentes
La reforma no se limita a los contratos futuros; sus efectos prácticos alcanzan los contratos en curso. No actualizar los contratos puede generar consecuencias jurídicas y económicas relevantes:
● Depósitos en exceso: Si un contrato vigente contempla más de una mensualidad de depósito, el arrendador se expone a reclamaciones y devoluciones forzosas.
● Recibos y acreditación del pago: La omisión en la entrega de recibos por tres meses puede producir la presunción legal de que la renta fue pagada, aun cuando no lo haya sido. Esto reduce significativamente la posibilidad de exigir judicialmente el pago.
● Aumentos de renta: Ajustes previstos en contratos actuales que rebasen el 10 % anual o no estén sujetos a un nuevo contrato pueden considerarse inaplicables o nulos de pleno derecho.
● Duración del contrato (uso habitacional): Si el contrato prevé plazos distintos o renovaciones automáticas sin contrato nuevo, puede impugnarse o generar incertidumbre en su ejecución.
El riesgo mayor reside en la pérdida de fuerza ejecutiva del contrato. Un instrumento no adaptado puede impedir requerimientos válidos, obstaculizar desalojos o hacer improcedente la vía judicial para reclamar adeudos.
Vinculación con criterios judiciales sobre rentas caídas
Los tribunales han sostenido -de forma reiterada- que para ejercitar acciones de cobro de rentas caídas el arrendador debe acreditar no sólo la exigibilidad de la renta, sino también la emisión de la factura o comprobante fiscal correspondiente, ya que la renta es un ingreso sujeto a comprobación.
Este criterio cobra nueva relevancia con la reforma, porque:
● Si no se emiten recibos o facturas, el artículo 2346 ahora permite presumir que el pago ha sido realizado después de tres meses sin recibos.
● Si no existe comprobante fiscal, muchos jueces consideran que no hay obligación líquida y exigible, tornando improcedente el cobro de rentas vencidas.
● La combinación de la reforma con dicho criterio puede dejar al arrendador sin acción efectiva para reclamar rentas pendientes si el contrato no prevé claramente la mecánica de facturación y entrega de comprobantes.
En otras palabras, un contrato que no contemple de manera expresa la emisión de recibos o facturas, y que no se ajuste al nuevo régimen, compromete totalmente la posibilidad de reclamar judicialmente los incumplimientos.
Lo anterior encuentra sustento en diversos criterios y tesis jurisprudenciales. Para la presente nota se incorpora una de ellas únicamente con carácter demostrativo, a fin de dejar constancia del antecedente interpretativo en que se apoya el análisis. Si bien dicha tesis deriva de la aplicación de un precepto contenido en el Código Civil de otra entidad federativa, su valor radica en servir como referente orientador respecto de los criterios que podrían adoptarse en el Estado de Nuevo León, sin implicar aplicación directa del mismo.
Registro digital: 2017514
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Décima Época
Materias(s): Civil
Tesis: I.12o.C.54 C (10a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación.
Libro 57, Agosto de 2018, Tomo III, página 2604
Tipo: Aislada
ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A EXHIBIR EL IMPORTE DE LAS RENTAS VENCIDAS AL ARRENDADOR, Y ÉSTE DEBE ENTREGAR EL JUSTIFICANTE O RECIBO QUE LA LEY FISCAL EXIGE, AUN CUANDO SU EXPEDICIÓN FORMAL NO HAYA SIDO ORDENADA EN LA SENTENCIA DEFINITIVA.
El sistema fiscal mexicano obliga a que todos los ingresos queden documentados y justificados, con la finalidad, incluso, de poder deducirlos respecto de otros impuestos que al efecto se generen a cargo de los contribuyentes, poniéndose así de manifiesto que aun cuando esos ingresos para unos y egresos para otros, no tengan sustento en un pacto contractual celebrado entre ellos o que hayan sido determinados por resolución judicial, de cualquier modo, su documentación y, por ende, su justificación, derivan de la propia legislación fiscal, esto es, aunque no esté pactado; sin embargo, ello está previsto en la propia ley. De manera que si el dinero que tiene que pagar el arrendatario por concepto de rentas vencidas, por estar así ordenado en la sentencia definitiva del juicio de origen, y sale del patrimonio del obligado y, a su vez, ingresa al patrimonio de quien obtiene ese beneficio en calidad de arrendador, aun cuando la expedición formal del recibo o comprobante fiscal (factura) no haya sido ordenada en la sentencia o no esté en la propia ley que rige el acto, de cualquier modo, la legislación fiscal exige dejar huella del ingreso y, por tanto, debe ser justificado con el recibo correspondiente, esto es, el que eroga una cantidad tiene derecho a obtener el recibo correspondiente y el que la recibe estará obligado a declararlo, como lo establece la legislación fiscal; por tanto, si el arrendatario está obligado a exhibir el importe de las rentas vencidas al arrendador, quien al recibirlo, debe entregar el justificante o recibo que la ley fiscal exige.
DÉCIMO SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo en revisión 323/2017. Crivelli´s Norte, S.A. de C.V. 12 de abril de 2018. Unanimidad de votos. Ponente: Adalberto Eduardo Herrera González. Secretario: César Escamilla Vásquez.
Esta tesis se publicó el viernes 10 de agosto de 2018 a las 10:18 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Punto medular: la adecuación contractual como mecanismo de defensa
El núcleo del problema no es únicamente normativo, sino probatorio y procesal. Las reformas obligan a:
● Reconfigurar cláusulas de depósito, recibos, actualizaciones de renta y duración.
● Incorporar de forma expresa la obligación fiscal (emisión de recibos o facturas).
● Establecer mecanismos claros de requerimiento ante mora, para neutralizar la presunción de pago.
La falta de adecuación no sólo vuelve obsoletos los contratos, sino que coloca al arrendador en una situación de indefensión jurídica: sin comprobantes válidos, sin cláusulas compatibles y sin mecanismos para constituir mora.
Actualizar los contratos actuales, por lo tanto, no es una recomendación, sino una medida de prevención frente a la pérdida de derechos y la imposibilidad práctica de cobro.
